需冷藏，开封前保质期可达1-2个月。

台湾乳品大厂多用这种杀菌法，超高温会使牛奶发生「梅纳反应」(Maillard Reaction) 而产生许多风味物质，让牛奶喝起来浓醇香。杀菌程度最好（好菌坏菌都杀掉），却同时破坏掉一些维生素和乳清蛋白。

UHT 超高温灭菌 + 无菌包装

开封前无须冷藏，保质期最长（可达6-9个月）

可以在常温下保存六到九个月的保久乳 (extended shelf life milk) 也是使用 UHT 方式来达到灭菌（温度更高或时间更长），生产过程与环境也必须是无菌，并要求无菌充填包装。

高温短时间杀菌 High Temperature Short Time (HTST)

需冷藏，保质期较短（约2-3周）

HTST 因温度没有 UHT 那么高，比较能保留牛乳的风味与营养成分，不会有加热过后产生的风味物质，因此喝起来味道较淡，质地也比较稀；但相对的以 HTST 制成的牛奶会要求比较完善的冷链管理。

注：有些数据表示美国牛奶多用 HTST 杀菌法，但其实我看了几个大家常喝的超市大品牌，包括 Horizon Organic, Costco Kirkland, Alta Dena, Lactaid, Organic Valley 其实都是 UHT。

Ｑ：越高温杀菌，会破坏越多牛奶的营养成分？

牛奶的营养价值为：维生素 (A, B6, B12, D)、钙质、蛋白质。温度对维生素的影响较大，但牛奶本来就非人体摄取维生素的主要来源，所以也没什么差；至于主要营养成分蛋白质和钙质的影响则不大（蛋白质虽然受热会变性但营养成分并不流失），所以不管是 UHT 还是 HTST 制成的牛奶，以营养摄取的角度来说不会差太多。

脂肪：怕胖的话可选择减脂/低脂/脱脂牛奶，若为心血管疾病患者，选择较低脂的牛奶可能较妥当。

维他命、矿物质、蛋白质等营养素：如果喜欢喝牛奶，可以考虑选择有强化营养素的牛奶，市面上的强化牛奶通常新增了维他命 A & D, DHA 和加钙等等。但以营养摄取角度来说，如果需要特定的营养份，倒不如吃一颗营养补充剂来得有效率，也不能把牛奶当成唯一的钙质或蛋白质等营养来源。

过敏：若喝牛奶出现拉肚子或皮肤过敏的情形，有可能是对乳糖或酪蛋白过敏。可以改喝不含乳糖的牛奶（如 Lactaid）或是植物奶（如 Silk）试试看。 （喝 Horizon 脸会莫名的痒又爆痘的小鲁妹飘过）

预算：端看你愿意为牛奶付出多少钱啰，有机牛奶都会比较贵。如果家里牛奶消耗量大，更要懂得精打细算，此时 Costco 的家庭号包装可能是你的好朋友。

口味：有些厂牌的牛奶淡如水，有些牛奶太甜，这个就要自己耐心去尝试比较各个厂牌与口味了。（总觉得美国牛奶不论全脂低脂都有一股骚甜味而感到困扰的小鲁妹再次飘过）

●到你自己的checking account银行柜台兑现，不会收取手续费。

●前往支票所属银行柜台兑现，若不是该银行客户(无户头)，可能会被收取手续费。

●多数银行app亦提供在线存支票服务，在app内拍照就能将支票存入checking account。

●其他零售店、商店或超市(如7-Eleven, Wal-Mart)，会酌收手续费。

●支票兑现机构 (cash express)，仅适合急需用钱的人，通常都会收取不低的手续费。

背书签名方式：

●一般签名(Blank Endorsement)：直接签上自己的姓名。

●特殊签名(Endorsement to a third party)：一般用于把支票转让给别人时(Sign over a check)。首先签上「Pay to the order of对方姓名」，然后下方再签上自己的名字。

●限制签名(Restrictive Endorsement)：写上「For deposit only」然后签上自己的名字，也可写入存入帐号，代表这张支票仅可储蓄使用。若支票不见，捡到的人也无法兑现该支票。

收费金额与方式不合理：比如仅收现金或信用卡；或是无警方书面允许却拖至离原停放车位 10 Miles 以外的拖吊场。

私有停车场立牌标示不明显：标示牌尺寸或是字太小，或是没有每个出入口都标示。

证据不全：拖吊公司必须把违规情事拍照起来并提供给当地警局，而且车主有资格拿到这些照片以及允许拖吊的核可书。

一小时宽限期内被拖吊：如果非第三段所提到的危急情况（比如停在出入口或消防栓旁边），在「私有停车场」有一小时的宽限期。

在加州，拖吊公司必须合法：加州拖吊公司都必须有 DMV 的 Motor Carrier Permit 才能拖吊。

2. 上诉步骤 (Hearing)

联系当地警局进行预约上诉，填妥数据到小法庭处理。但在这之前，你还是先得把拖吊费用付清拿回车；如果上诉成功就可以拿到退款。

实例分享

A朋友在 Rowland Heights 某华人超市附设停车场违反规定停过夜，车子被拖到 Pomona 拖吊场。夜间去取车，门口有许多不谙英语的彪形大汉。以下两点决定上诉：

停车场的停车规定立牌标示不清楚

拖吊场只收现金

但是，上诉填数据需要提供拖吊场和私有停车场持有人的名字，当时两方都拒绝透露，警方也不愿调查，所以A朋友并没有上诉成功。

网络、超市、卖场等处都有贩售，且有都有不同的折扣优惠。其中Costco卖$24.99，内含价值$30。其他贩售通路与优惠方案可按此(南加toll road)(南加Metro expresslane)(北加)参考。

哪里申办FasTrak最划算？

虽说 FasTrak 适用于整个加州的多处付费道路，但各个付费道路管理公司对于 FasTrak 的规定却不太相同，例如月费、押金、加值标准等等，也因此驾驶是向哪个单位申请 FasTrak 所产生的费用也会不同。例如月费部分，Metro Expresslanes的FasTrak为$1/月(低收入户可免缴)；Toll Road的FasTrak为$2(若每月行经73, 133, 241, 261的过路费超过$25则可waive掉月费)；91号Express Lane为$7(若过路费超过$7则可免缴)，以此类推。

●不负责分享：Bay Area FasTrak是没有月费的。根据网友分享，有些不住在北加的人的确曾成功申请到FasTrak，但也有部分网友表示无法直接透过官网申请(会显示We were unable to verify address)，但在拨打服务电话877-BAY-TOLL后而申办成功。

安装方式：

●后视镜背面：最佳位置(A)，将感应器横放在后视镜背面中部，距离挡风玻璃顶端至少两吋。

●左下或右下方：次佳位置(B)，将感应器放在距离挡风玻璃左侧/右侧和底部两吋的位置。

哪些道路可以用？

北加可使用FasTrak的路段

— 收费桥梁：Antioch Bridge、Benicia-Martinez Bridge、Carquinez Bridge、Dumbarton Bridge、Golden Gate Bridge、Richmond-San Rafael Bridge、San Francisco-Oakland Bridge、San Mateo-Hayward Bridge

— 湾区Express Lanes：I-680、SR-237、I-580、I-680 Contra Costa

— 停车场：SFO国际机场

南加可使用FasTrak地点

洛杉矶县Metro Expresslanes：I-10、I-110

橙县Toll Roads：73、133、241、261

橙县Express Lanes：91

圣地亚哥县Express Lanes：I-15、SR-125

小贴士：

●美国各地区的电子道路收费系统都不太一样，例如美西是FasTrak帐户，美东南部是SunPass帐户，美东北部是E-ZPass帐户，德州是TxTAG等等。

●虽然说FasTrak在加州皆适用，但其实各个系统的付费道路皆是由不同公司管理，因此在一些FasTrak规则与条款上也会有些许不同，实际情况与规则请依各道路管理单位公告为准。例如南加橘郡的Toll Roads 73, 133, 241和261是由The Transportation Corridor Agencies (TCA)管理。南加Express Lane I-10、I-110是由Metro Expresslanes管理。Express Lanes 91 、SR 125 South Bay Expressway、I-15 San Diego FasTrak 和Bay Area FasTrak。

Refinance 之后，通常贷款本金会降低。如果屋主 refinance 选择了一家新的贷款公司，那么新公司会向旧公司缴清旧的款项，并开设一个新的 Escrow 帐户，屋主大约在30天的时间内可以收到前贷款公司的退款。

如果屋主 refinance 选择的是同一家贷款公司，那么 Escrow 帐户不会有变化。

办房贷重贷最佳时机，降0.5%能省数万美元，七成屋主 Refinance 房贷可直接获利

今年开始美国房贷利率的下降对潜在买房者和已经贷款买房的人来说都是好消息，已经贷款买房的可以趁机做 refinance，如下图免费分析工具可以选择所居住州的 Refinance 公司推荐。各家 Refinance 给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。

美国有哪些知名的 Refinance 贷款公司

这些 Refinance 贷款公司不止可以在线上查找贷款额度，很多还提供 Online Refinance 服务：过程全部都在线上完成。这些在融资服务少掉了实体店面的租金，在价钱方面还可以压更低。

1. AmeriSave：标榜不会要 SSN 也不会 Pull 信用报告伤害信用分数纪录，三分钟就能拿到利率报价还有 Pre-Qualification。前往 AmeriSave 询价 >>

2. Quicken Loans：美国最大的在线贷款公司，除了15年和30年的期限选择，还可以选择用固定利率从8年到30年不等的贷款期限。前往 Quicken Loans 询价 >>

3. Rocket Mortgage：Quicken Loans 的附属公司，基于你的信用分数可以帮你排出适合你的利息和贷款结构，然后帮你锁定这个利率。前往 Rocket Mortgage 询价 >>

4. Paramount Bank：提供各种贷款种类的报价，包括 Jumbo，Conventional，FHA，VA 等等，标榜可客制化贷款并保证最低利率。前往 Paramount Bank 询价 >>

5. Better Mortgage Corporation：非常直观好操作的接口，透过简单几个问题询问房屋类型、市价估值就可提供报价，在线就完成，非常少人为介入，所以如果只是想试水温不想被烦的话可以先试用此平台拿个利率参考。前往 Better Mortgage Corporation 询价 >>

*以上各家贷款公司针对不同地区（Zip Code）能给出的利率 Offer 皆有不同，不一定所有地区都适用。

房租一般是提前支付，但利息是相反的，付的是之前拖欠的。简单说就是，6月1日支付的房租是提前付6月的租房费用，但是6月1日支付的利息，还的是上一个月欠的利息。

所以，在任何房贷申请上，如果屋主6月15日 close 了贷款，那么第一个还款日是在8月1日。

一次性提前付清利息

有一些贷款公司会把利息费直接算在 closing 费用中。比如屋主选择在6月15日 close，那么贷款公司会提前收取6月15日至6月30日的利息，之后屋主8月1日的第一个还款日还的就是7月份的利息。

假设屋主6月15日 close，贷款总金额是10万美元，利息是5%，那么贷款公司会提前收取16天的利息费，经过计算为219.18美元。

*** 计算方式

屋主一年利息 = $100,000*0.05 = $5,000

平均每天利息 = $5,000/365 = $13.7/天

16天的利息 = $13.7*16 = $219.18

明白为什么要提前支付利息

如果屋主打算等到第一个还款日再还利息的话，那么就要做好费用很高的心理准备，如果一旦还不起，那么就违反了贷款的协议了。屋主在第一个还款日时可能处于搬家状态，按上面的方案提前缴交点部分利息可以让搬家过程更省心。

提早预定 closing 日期

正如上文所说，如果屋主能越接近月底 close 的话，提前交的利息就少一些，closing 费或者第一个还款日的压力会小一点。如果屋主选择在6月30日 close，那么只需要提前支付6月30日这一天的利息。所以很多屋主都会想在月底 close，建议提早和贷款公司敲定好时间。

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*以上各家贷款公司针对不同地区（Zip Code）能给出的利率 Offer 皆有不同，不一定所有地区都适用。

1. 分别对30年和15年房贷作计算

一般来说，贷款公司都是同时提供30年和15年房贷的，建议问贷款公司要两种贷款的利率，同时多家贷款公司之间进行比价。如果发现15年房贷利率不是特别低的话，其实没有必要一定要选15年，因为这样月供就比较高，经济上的压力就会比较大，但是利息上会省很多。

截至2020年11月，根据 Freddie Mac 数据显示，30年的房贷利率大约是2.72%，而15年的房贷利率大约是2.28%。

举个例子，假设一位屋主剩余房贷20万美元，打算办理 refinance，15年和30年都考虑。

● 15年房贷利率是2.28%，月供为$1313，总利息为$36,400

● 30年房贷利率是2.72%，月供为$813，总利息为$92,900（较15年多付大约$56,500的利息）

2. 完善个人背景状况

在申请房贷之前，首先要先检查个人信用记录，毕竟贷款公司当然希望贷款人是能还得起房贷的。通常来说，740至800以上的信用分数是贷款公司比较青睐的。

如果屋主发现个人信用分数还有提升的空间，那么建议向 Equifax，TransUnion 以及 Experian 这三个信贷报告机构索要个人信用分数报告进行比对，看看是否有出入。一些不是个人的债务，或者一些老的债务，很有可能会拉低信用分数。

这些方式可以快速提高个人信用分数：偿还债务（尤其是信用卡余额）、及时交每个月的账单，同时不要办理新的信用卡帐户。

3. 快速货比三家

如果屋主经过计算确定自己想要办理的是15年期房贷，同时也确认自己的信用分数不错的话，那就是尽可能多地对当地的贷款公司进行比价，从而找到最合适的 deal。

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通常来说居住地主要的银行是肯定要去问问的，虽然他们可能给出的 offer 都差不多，但是应该至少有一家给的利率会低一些，条款也不错。另外，当地一些小型的地方银行、信用合作社，有时给出的利率也是不错的。

4. 前期尽可能多付一些头款

如果屋主原本的房屋净值贷款不够多的话，refinance 的时候多付一些首付可以换到特别低的房贷利率。就像好的信用分数一样，较多的首付可以向贷款公司证明个人的经济状况是不错的。

如果屋主首付足够多的话，使房屋净值达到20%，那么还可以避免掉私人房贷保险（private mortgage insurance，PMI）的保费。

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以下为 Closing Disclosure 几个组成部分的详解。

贷款期限（Loan Term）

该部分详细说明了贷款期限，精确到贷款的总金额以及偿还的时间安排。该部分又可以细分为5个重点。

1. 贷款总金额（Loan Amount）：该总金额为扣除掉首付之后需要偿还的贷款总金额。如果这部分的金额和之前贷款预估表（Loan Estimate）有出入的话，屋主需要核实原因。

2. 贷款利率（Interest Rate）：屋主向贷款方贷款需要按一定比率支付一笔贷款利息，该笔利息费会计算进屋主的月供中。屋主锁定的贷款利率会在初始的 Loan Estimate 中标明，因此如果在 Closing Disclosure 出现变化是不应该的，需要核实原因。

3. 月供（Monthly Principal and Interest）：每个月需要支付的房贷本金加利息。需要注意的是，这里不会包含每个月的房屋贷款保险以及 Escrow 费。

4. 提早还贷罚款（Prepayment Penalty）：不是每个贷款都会有这个条款，不过如果有的话，会注明提前还贷需要支付的罚款金额。

5. 气球贷款（Balloon Payment）：也可以理解为大额尾付贷款。该条款并不适用于每一种贷款，但是如果屋主选择了气球贷款，意味着屋主前期的月供较便宜，但是最后一期贷款金额会相当大，即一次性结清所有尾款。

还贷支付计划（Projected Payments）

该部分将呈现还贷支付金额随着月份及年份的变化。

1. 贷款费用计算（Payment Calculatio）：房屋贷款包含了本金和利息，房贷险（mortgage insurance，如果头款不足20%时会要求），以及包含房屋保险和地产税的预估 escrow 费用。这部分将具体呈现在整个贷款期限中，各部分的费用。

2. 预估总月供（Estimated Total Monthly Payment）：该部分将呈现每个月的总月供，包括贷款本金、利息、房贷险以及 escrow。Escrow 帐户是贷款方用于存放屋主的地产税以及房屋保险保费的第三方信托帐户。

*** 不是每个贷款都有设立 escrow 帐户，但是如果屋主的贷款有包含这项，那么预估的月供金额就会包含这部分的费用。如果屋主发现这部分数额在 Closing Disclosure 与 Loan Estimate 中不同，那么一定要向贷款方核实。另外，屋主一定要好好衡量个人是否在整个贷款期限中，每个月能担负起这笔总月供。

3. 预估税费、保险以及评估费用（Estimated Taxes, Insurance And Assessments）：这部分会呈现没有交予 escrow 的费用。如果屋主没有选择 escrow 税费和保险费，那么地产税、房屋保险、物业管理费都会在这一栏中呈现。屋主要预留充足的资金来支付这一笔费用。

过户时的过户费（Costs At Closing）

在正式过户的时候，屋主还需要支付一笔过户费，大约占总贷款的2%至5%，因此屋主需要提前备足资金。由于这部分包含了首付，所以看起来会比原先了解到的过户费更高。

贷款手续费（Loan Costs）

这部分呈现了屋主在申请贷款的全过程涉及到的所有手续费。

1. 行政手续费（Origination Fee）：这部分费用大概占总贷款的1%。该费用用于支付申请贷款时的行政费用，以及承保一笔贷款的相关费用。

2. 房贷点数（Mortgage Points）：如果屋主此前表明想要提前购买房贷点数，那么点数对应的金额将在此栏呈现。购买点数能够降低利率。一般1个点数等于贷款总额的1%，即一个20万美元的贷款，1个点数相当于$2,000。

3. 申请费（Application Fee）：这部分费用每个贷款方都不等，用于支付处理贷款申请时所涉及的手续费。

4. 承保费（Underwriting Fee）：当贷款方向一位房主承保贷款时，贷款方会对该房主的财务状况进行全面的调查，而承保费就是用于支付此类工作的费用。

5. 硬性服务费（Services Borrower Did Not Shop For）：这部分服务费并不是屋主自行购买的服务，而是贷款方硬性要求的服务，主要包括房屋估值费、信用报告费、洪涝检查费、税费监管费、税务情况审查费等等。这部分费用在 Loan Estimate 中也有提前列出，屋主应当检查下是否一致，可能费用会有细微的差别，但不会太大。

6. 屋主自行购买服务费（Services Borrower Did Shop For）：屋主可能会另外自行购买第三方服务，比如虫害检查、产权调查服务等等。

其它费用（Other Costs）

1. 税费和政府手续费（Taxes And Other Government Fees）：这部分也可以理解为合法记录费，即在公共记录上产生新契约以及抵押的费用，主要是指产权转让税。另外，市、县以及州税都会涵盖在这里。

2. 预缴费（Prepaids）：这部分是屋主需要提前存入 escrow 中的费用，包括房屋保险保费、房贷险保费、预缴利息，以及地产税。

3. 初始 Escrow 过户费（Initial Escrow Payment At Closing）：这部分是在过户时需要预缴的 Escrow 费用，具体征费项目如上。

4. 其它：这部分将表明所有过户时需要缴的其它费用，包括物业管理费（HOA）、房屋检查费、房屋报修费、产权保险、房地产佣金等等。

*** 这部分将统计所有过户时会涉及的费用，屋主在这一栏可以对整体费用有一个直观的了解。

过户当天需缴金额结算（Calculating Cash To Close）

这部分将结算出买方最终在过户当天需准备的资金，并注明屋主提前支付给卖方的押金。另外，这部分也会注明卖方是否有给出优惠，即替买方支付部分过户费。

交易总结（Summaries Of Transactions）

这部分注明了买卖双方各自在过户时需要支付的费用，同时买方也可以清楚看到卖方在过户前的交易记录（税费、物业管理费等等），以及卖方还未支付的费用。

在这个部分的底部，买方可以看到个人所欠的过户费以及已经支付的费用概览。

办房贷重贷最佳时机，降0.5%能省数万美元，七成屋主 Refinance 房贷可直接获利

今年开始美国房贷利率的下降对潜在买房者和已经贷款买房的人来说都是好消息，已经贷款买房的可以趁机做 refinance，如下图免费分析工具可以选择所居住州的 Refinance 公司推荐。各家 Refinance 给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。

基于不同的贷款类型、贷款人的居住地，以及合作的贷款公司，锁定利率的期限都是不同的，大多数的期限是15天至60天不等。

如果在 close 贷款之前，之前锁定的利率刚好过期了，那么贷款人可能可以通过支付额外的费用来延长锁定期限。如果不行的话，那么 close 贷款之前是什么样的利率，就只能按那个利率来了。

如果贷款人在锁定利率之后个人财务状况出现变动，比如收入、信用分数等等，那么贷款公司可能会自动取消之前锁定的利率。举个例子，如果贷款人在办理抵押贷款期间办了一张新的信用卡，那么会影响贷款人的负债率（debt-to-income ratio，简称DTI ），那么贷款公司就需要重新评估贷款以及设置利率。

如何能拿到最低的房贷利率？

每家有在做房贷的公司能给出的利率都不同，同样都是评估借款人的背景条件与风险高低综合下来的结果。也许你个人的情况在 A 公司是高风险客户，在 B 公司是低风险客户，那自然 B 公司给你的利率报价会低不少。要找到低利率的贷款公司，货比三家不吃亏，网络上也有分析工具为各州房主进行最佳贷款公司评比推荐，房主可以视需求要求报价（初步报价一定都是免费的，告知一些基本条件即可拿到报价。）