每个人可持有的房产数量是没有限制的，但是可申请的房贷数量是有限的，通常来每个人最多只能申请4套房子的房贷，当然也有申请到10套房产贷款的情况，但这很难。揹负的房贷越多，对于贷款方来说，就是越大的风险，另外涉及的申请文档也很复杂，所以贷款公司一般倾向于只允许一个屋主至多申请4个房贷。

同时 Refinance 2至3套房屋

假如屋主的房贷数量控制在5个以下，那同时 refinance 2至3套房是没什么问题的。贷款方会审核屋主房屋资产分配情况及债务状况。

如果一次性要 refinance 多套房产，建议全部和同一家贷款公司合作，因为若每个 refinance 都用不同的贷款公司，那么最后计算出的屋主负债比（debt ratios）可能会出入比较大。贷款利率是基于负债比的，负债比不同会影响现金流，同时也会影响房贷是否会被批准。

Refinance 多套房产的小诀窍

与其一次性 Refinance 多套房产，其实不如对一套房产进行 cash-out refinance，然后将提现的钱来还另一套房的房贷。屋主也可以通过房屋净值贷款（home equity loan）的方式来对其中一套房屋提现，将钱用于还另一套房的房贷。

💡 同场加映 >>> 《盘点三种从房子「掏」钱出来的房屋净值贷款方式》

⚠️ 同时 Refinance 多套房产的要求是更高的，贷方会要求屋主有更高的信用分数，以及更高的房屋净值。

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今年开始美国房贷利率的下降对潜在买房者和已经贷款买房的人来说都是好消息，已经贷款买房的可以趁机做 refinance，如下图免费分析工具可以选择所居住州的 Refinance 公司推荐。各家 Refinance 给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。

美国有哪些知名的 Refinance 贷款公司

这些 Refinance 贷款公司不止可以在线上查找贷款额度，很多还提供 Online Refinance 服务：过程全部都在线上完成。这些在融资服务少掉了实体店面的租金，在价钱方面还可以压更低。

1. AmeriSave：标榜不会要 SSN 也不会 Pull 信用报告伤害信用分数纪录，三分钟就能拿到利率报价还有 Pre-Qualification。前往 AmeriSave 询价 >>

2. Quicken Loans：美国最大的在线贷款公司，除了15年和30年的期限选择，还可以选择用固定利率从8年到30年不等的贷款期限。前往 Quicken Loans 询价 >>

3. Rocket Mortgage：Quicken Loans 的附属公司，基于你的信用分数可以帮你排出适合你的利息和贷款结构，然后帮你锁定这个利率。前往 Rocket Mortgage 询价 >>

4. Paramount Bank：提供各种贷款种类的报价，包括 Jumbo，Conventional，FHA，VA 等等，标榜可客制化贷款并保证最低利率。前往 Paramount Bank 询价 >>

5. Better Mortgage Corporation：非常直观好操作的接口，透过简单几个问题询问房屋类型、市价估值就可提供报价，在线就完成，非常少人为介入，所以如果只是想试水温不想被烦的话可以先试用此平台拿个利率参考。前往 Better Mortgage Corporation 询价 >>

*以上各家贷款公司针对不同地区（Zip Code）能给出的利率 Offer 皆有不同，不一定所有地区都适用。

Amazon 一股大概$3,000+，对于投资新手来说，是真的下不了手，买个2股可能就花掉了所有的投资资金！不过别慌，美股市场对新手还是非常友好的，有些券商不仅允许买半股，也可以按照个人财务能力购买更小份额的零碎股喔。

在哪里购买零碎股（Fractional Shares）？

想要在公开市场购买股票，投资人首先要到券商开户，通过券商来买股票。美股市场比较知名的券商有 E*TRADE, Charles Schwab 和 TD Ameritrade。提供中文交易页面并且受华人喜爱的券商有微牛（Webull）和富途 moomoo。

下单买股票有两种方式，一种是以市价单（market order）购买，一种是以限价单（limit order）购买。市价单就是当前股票什么价格，投资人就以什么价格直接买入。限价单则是投资人提前设置好购买某个股票的心理价位，等到价格触及心理价时，股票会以设置好的价格区间买入。

以100股的倍数交易的股票被称为一手。 对于少于100股的股票，这些订单称为奇数手。

因为有些券商购买股票涉及每笔交易的手续费，所以在这种情况下，一般投资人会想多买几股以平摊手续费。但是其实现在众多券商都已经是零交易费了，所以投资人就可以根据自己的意愿随意决定要购入多少股股票。

如何购买零碎股？

零碎股就是比一股还小的股票份额。通常零碎股是通过公司拆股、股票再投资计划（DRIP）来实现。

DRIP 即一些派发股息的公司或者券商允许投资人将分到的股息直接再投资到相同的股票中。由于股息金额多少不一，所以再投资后购买到的可能就不足1股。之所以现在 DRIP 非常热门是因为，现在大多数券商都都是零交易费，所以即使是买零碎股，也不用担心交易费不划算的问题。

【举个例子】假设投资人持有1股 CTC 公司的股票，分配到的股息为2美元。通过 DRIP，投资人可以将2美元投资到 CTC 的股票中。假设当时 CTC 每股为40美元，那么用2美元买 CTC，也就相当于购买了0.05股 CTC 的股票（$2/$40=$0.05）。

零碎股也在机器人投资理财顾问（roboadvisors）中被广泛运用，比较知名的平台有：Betterment, Stash, Acorns。这些平台的用户一般都是投资新手，他们没有那么多资金去买整股的股票（比如 Amazon 这种一股就要$3,000），因此平台帮助他们以零碎股的方式小额进入投资市场。这类投资平台现在越来越受到欢迎，未来小额投资、零碎股将会成为流行新趋势。

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机器人顾问（robo-advisors）正夯，许多平台都推出低门槛入金等优惠揽客，想要寻找一个安全稳定的资金管理助手，不妨可以先从推荐平台来下手！

💡【温馨提醒】还是有一些券商对每笔交易是收取手续费的。假如一家券商每笔交易的手续费为20美元，投资人看中 ABC 公司的股票，每股是20美元。那么投资人买1股的话，需要支付$20+$10=$30（股价+每笔交易手续费），那么就相当于1股30美元了。

但如果投资人一次性购买100股 ABC 股票，那么平摊下来每股也就10.2美元 >>> 计算方式：($10x100+$20)/100=$10.2

💡 延伸阅读 >>>

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通常贷款公司要求贷款人具备以下几个条件：

✅ 信用分数至少620分

✅ 信贷记录良好

✅ 可以查证的工作记录和收入

✅ 足够的房屋净值

此外，贷款价值比（combined loan-to-value，简称CTLV）是贷款方公认的指标之一。贷款价值比指的是期望的贷款金额加上持有的所有抵押贷款和抵押品价值的比例。各个贷款方的对计算出的比例要求不同，比如有的贷款方对于3万5000至20万美元的房屋净值贷款，要求CTLV不高于90%。

💡小贴士：建议寻找能基于贷款人情况直接给出大概贷款金额的贷款方，虽然该数目与最后申请下来的结果可能有出入，但能大致让贷款人了解基本情况，包括以后月供要支付多少。

相关费用是多少？

贷款主要涉及并且需要提前了解的相关费用如下：

✅ 贷款年利率（APR）

✅ 月供金额

✅ 手续费以及过户费

✅ 税费、保险以及其它服务费

✅ 提前还款罚款

不同的贷款方以上费用会有所不同，贷款人可以根据不同的贷款方创建一个表格进行比价。

其它建议？

利用网络的便捷尽可能多地了解更多贷款公司，可以使用 Zillow 这类第三方网站查找贷款公司的评价。另外，朋友、家人的推荐也值得考虑。

贷款人一定要尽可能多花时间找到最适合自己的贷款公司，这要更能保障自己的财务未来。

想用 Home Equity Loan 投资？使用在线分析工具找到最划算的合作方

Home Equity Loan 许多条款和费用是由贷方确定的，因此在你达成任何协议之前最好研究这些细节。有些费用你们甚至可以公开谈判。上图免费分析工具可以选择所居住州的 Home Equity Loan 公司推荐。各家给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。

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1. State Farm 是大家负担起来最没有压力的，年平均保费为205美元。

2. Liberty Mutual 的平均年保费为233美元，与 State Farm 并驾齐驱。

3. Nationwide 的平均年保费为338美元，比 State Farm 和 Liberty Mutual 高出不少。与竞争对手相比，Nationwide 唯一具有明显低廉保险价格的是在德克萨斯州。

4. Farmers 是第二昂贵的保险公司，平均每年租房保险费为343美元。但是，Farmers 的报价在不同的州起伏很大：在加州、密歇根州和新泽西州，其保险价格位居最便宜之列。

5. Allstate 的租房保险报价是最昂贵的，平均每年保费为367美元。

美国租房保险 (Renters Insurance) 最佳 Deal 有哪些？

租房保险 (Renters Insurance) 是保屋内因失窃、自然灾害或人为疏失所要成的财物损失，买租房保险甚至还可以和房东交涉降低租金来作为鼓励。利用以下地图查找所在州推荐的最佳租房保险 Deal，并找到最佳报价，保障自身权益。

・个人车辆驾驶记录（MVR）：通过该记录确保投保人不是一个疯狂/有风险的司机。

・医疗消息局报告（MIB）：获取投保人过去购买人寿保险时的记录。

那么，不用体检的人寿保险都有哪些类型？

・传统型无体检寿险（No Exam Life Insurance）

・简化问题型（Simplified Issue）

・最终费用保险（Final Expense Insurance）

・意外事故死亡保险（Accidental Death Insurance）

*** 可以使用下方免体检人寿保险在线分析推荐工具，快速查找各家保险计划 ⬇️

1. 传统型无体检寿险（No Exam Life Insurance）

传统型无体检寿险其实除了不用进行体检外，其它申请保险的流程都和要求体检的寿险差不多。

【申请材料】

・就医记录（APS）

・电话面试

・处方药记录（Intelliscript）

・个人车辆驾驶记录（MVR）

・医疗消息局报告（MIB）

【申请时间】

4至5周（比需要体检的寿险快了2周左右）

【承保范围】

根据不同的公司，最高为$500,000

【优点】

比需要体检的传统寿险申请时间更短

【缺点】

相较于普通的人寿保险，它申请时间上仍然不够快

2. 简化问题型（Simplified Issue）

这类型的人寿保险应该是大多数人理想的无体检人寿保险，因为申请保险的过程中不需要提交就医记录以及电话面试。

【申请材料】

・处方药记录（Intelliscript）

・个人车辆驾驶记录（MVR）

・医疗消息局报告（MIB）

【申请时间】

申请后立即可以知道你是申请成功还是被拒了，最快5分钟就可以出结果

【承保范围】

根据不同的公司，最高为$1,000,000

【优点】

快速、即时承保；无需任何就医记录

【缺点】

通常年龄要求在50岁以下，身体健康，一般比需要体检的人寿保险要贵一些

3. 最终费用保险/终身保险（Final Expense Insurance/Whole Life）

最终费用保险在传统上也可以理解为「终身寿险 Whole Life Insurancee」，会承保所有的丧葬费，这类保险不需要体检，并且通常承保对象为50岁至85岁的群体。

【申请方式】

通过手机 tele-app 回答一系列健康问题，一旦问题答案通过的话，你的保单就可以直接获得批准

【保单和保费类型】

根据投保人不同的情况，最终费用保险给予的保单和保费也不同。

・初级保单（Level Policy Approval）：保费最便宜，承保后立刻生效，无需等待。

・标准保单（Standard Policy Approval）：保费第二便宜，承保后立刻生效，无需等待。

・分级死亡赔偿金保单（Graded Death Benefit Approval）：保费较贵，投保后2年后才生效，年龄限制在50岁至85岁之间。

・保证承保保单（Guaranteed Issue Policies）：保费最贵，投保后2至4年生效。

【申请时间】

需要回答一系列健康问题，最快15分钟承保

【承保范围】

根据不同的公司，最高为$25,000

【优点】

最适合50岁以上人群，无需就医记录，手机申请

【缺点】

批准的保费可能很贵，不适合寿命可能只剩下2年的投保人

4. 意外事故死亡保险（Accidental Death Insurance）

该类型保险可以说是性价比最高的，无需回答任何健康问题，不过赔偿金也比较低，而且只有在意外死亡时才能获得赔偿。

【申请时间】

即刻生效

【承保范围】

根据不同的公司，最高为$500,000

【优点】

保费最低，即刻生效，无需各种医疗记录

【缺点】

只承保意外身亡的情况

哪些公司提供免体检、即刻生效的保单

Bestow：成立于2017年，购买前不需要体检，公司将通过专有算法来评估投保人的身体健康状况，相比购买其它寿险要花上几周的时间，Bestow 只需要几分钟，而且全程网上操作，无需联系保险经纪。不过，Bestow 的寿险选择有限，只有两种定期寿险，2年制和10-20年制。Bestow 的评分为A+。

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Ladder：成立于2017年1月，Ladder 寿险具有灵活性，适合想要自定义寿险的投保人，评分为A。公司只提供10-30年的定期寿险，不过在投保的过程中，投保人不需要额外支付其它费用可以调高或调低承保金额。寿险申请过程为在线申请，不需要体检。在全美49个州销售 Fidelity 的寿险保单，DC和纽约销售的是Allianz Life Insurance Company of New York 的保单。

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Fabric：Fabric 提供定期人寿保险、遗嘱等其他可以帮助改善家庭经济生活的产品。他们家的定期人寿保险包含10年、15年以及20年的期限，保额从10万美元到500万美元不等。同时也可以使用 Fabric 的工具来创建遗嘱或者同步其他的家庭财务状况。Fabric 的在线客服的评价很高，但可惜并非每个州都能购买到他们的保险。

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CrossCountry Mortgage 成立于2003年，总部在 Brecksville, Ohio，在全美50个州运营，有超过300多个门店，员工有超过3000人。Costco 在与该公司达成合作时，也有对其进行监管的权利，以确保 Costco 的会员的权益。

通过 Costco 办 Refinance 的优势

Costco 为会员降低了借款费用，在申请和处理的过程中，许多费用都可以享受折扣；Costco 的 Executive members 需要支付的借款费用在$350以下，Gold star members 享受借款费用在$650以下。

Costco 的房贷利率会比较低吗？

正如前文所说，并不存在 Costco 贷款，它是与别的公司达成合作关系，帮其宣传，所以贷款利率主要还是看 CrossCountry Mortgage，而该公司旗下又有多家合作的贷款公司，所以各家利率都会有所不同。

整体来说，Costco 是值得贷款屋主考虑 Refinance 的一个去处，但别忘了还是要货比三家，找到最适合你的 Refinance 方案。

办房贷重贷最佳时机，降0.5%能省数万美元，七成屋主 Refinance 房贷可直接获利

今年开始美国房贷利率的下降对潜在买房者和已经贷款买房的人来说都是好消息，已经贷款买房的可以趁机做 refinance，如下图免费分析工具可以选择所居住州的 Refinance 公司推荐。各家 Refinance 给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。

美国有哪些知名的 Refinance 贷款公司

这些 Refinance 贷款公司不止可以在线上查找贷款额度，很多还提供 Online Refinance 服务：过程全部都在线上完成。这些在融资服务少掉了实体店面的租金，在价钱方面还可以压更低。

1. AmeriSave：标榜不会要 SSN 也不会 Pull 信用报告伤害信用分数纪录，三分钟就能拿到利率报价还有 Pre-Qualification。前往 AmeriSave 询价 >>

2. Quicken Loans：美国最大的在线贷款公司，除了15年和30年的期限选择，还可以选择用固定利率从8年到30年不等的贷款期限。前往 Quicken Loans 询价 >>

3. Rocket Mortgage：Quicken Loans 的附属公司，基于你的信用分数可以帮你排出适合你的利息和贷款结构，然后帮你锁定这个利率。前往 Rocket Mortgage 询价 >>

4. Paramount Bank：提供各种贷款种类的报价，包括 Jumbo，Conventional，FHA，VA 等等，标榜可客制化贷款并保证最低利率。前往 Paramount Bank 询价 >>

5. Better Mortgage Corporation：非常直观好操作的接口，透过简单几个问题询问房屋类型、市价估值就可提供报价，在线就完成，非常少人为介入，所以如果只是想试水温不想被烦的话可以先试用此平台拿个利率参考。前往 Better Mortgage Corporation 询价 >>

*以上各家贷款公司针对不同地区（Zip Code）能给出的利率 Offer 皆有不同，不一定所有地区都适用。

室外摄像头

室外摄像头可以帮助你监控家四周的整体环境，有效预防和记录犯罪情况，提升家防安全。室外摄像头还可以帮助你第一时间了解家附近的情况、降低快递丢失的风险、观察车辆的安全情况等等。在危险或者意外情况出现的时候，室外摄像头还可以帮助记录证据，更好地维护你的自身权益。

一般来说，室外摄像头主要安装在以下这些地方：

大门与后院出入口 : 可记录谁进出过。摄像头应该从门内或侧面朝向地面的人拍摄监控。此角度也提供人脸部位可作为事件证据。有些情况下，前门的摄像头会面对邮箱，有很多家里邮箱不上锁，可以防止邮件被盗。 　

外墙屋檐或屋顶 : 可提供较完整监控范围的角度。

车库或车道门 : 车辆等会储放在车库的各类机器同样是窃盗易锁定的目标。

室外建筑 : 如游泳池、牛棚等，可在室内天花板上或屋顶安装，达到较好视野。

当选择室外摄像头的时候，我们一般会注意以下这些特点：

1. 夜间拍摄清晰。你的室外摄像头最好要配备红外夜视仪，这样无论白天还是晚上，它都可以清楚地记录家四周的环境。

2. 耐温性能高。你的摄像头应该要可以抗高温和低温，这样即使房屋外面出现极端天气，摄像头依然可以正常执行。

3. 自动录音功能。如果摄像头有自动录音的功能，那么如果有任何情况发生，你都可以更好地回溯当时的视频监控，第一时间知道出现了什么问题。

4. 运动检测。有些摄像头是会连续记录和存储素材，而另一些摄像机则内置了运动检测器，仅在有动作时才触发记录。

5. 高清分辨率。使用分辨率为1080p的照片的摄像头，以获得最清晰的图像。这样你在追溯照片或者视频的时候才能够看得更加清晰。

室内摄像头

大约20％的美国人在家中使用室内监控摄像头，并且随着越来越多的人认识到监控摄像头所带来的好处。

有了室内摄像头，你可以随时随地监控自己房屋的状态。无论你身在何处，都可以通过智能设备上的应用程序查看实时摄像机。如果有可疑人士进入你家，你也可以第一时间作出反应。

一般来说，我们在常出入的房间内安装摄像头。

常出入的房间 : 某些窃贼通常会先偷偷观查及记录你的家庭内部动静与活动，建议可在常出入的房间安装室内摄像头，如客厅、主卧或厨房。

当选择室内摄像头的时候，我们一般会注意以下这些特点：

1. 夜间拍摄清晰。你的室内摄像头也最好要配备红外夜视仪，这样无论白天还是晚上，它都可以清楚地记录房间内的环境。

2. 两路音频。这个功能对家庭来说尤为重要。如果发现有异常情况，你可以通过摄像头向家里人传话，家里人也可以向你反馈。

3. 运动检测。有些摄像头是会连续记录和存储素材，而另一些摄像机则内置了运动检测器，仅在有动作时才触发记录。

4. 有配套的手机 app。对于室内摄像头，最好是配备有实施监控的 app，这样你随时随地都可以了解到家庭内部的情况，确保家防安全。

5. 视角宽广。你的室内摄像头最好视角比较宽广，尽可能多的覆盖可拍摄的范围。

6. 高清分辨率。使用分辨率为1080p的照片的摄像头，以获得最清晰的图像。这样你在追溯照片或者视频的时候才能够看得更加清晰。

7. WIFI 连接。WiFi 摄像头在放置时具有更大的灵活性。

【更完善的家庭守护者：选择靠谱的居家保全系统】

用上方最多人使用的在线 Quote 分析工具看看个人情况（房屋大小、有几道门想安装摄像头、邻近的区域治安状况、你想安装的保全设备）综合起来，哪一家保全系统最合适也最划算。

办理贷款会从几个方面影响到个人信用分数，不过在办 refinance 之前，屋主需要维持一个较好的个人信用分数，因为这样更容易锁到更低的房贷利率。如果已经决定好要办 refinance 了，那么可以使用下方在线分析工具进行在线询价，大致了解下个人情况可以锁到的房贷利率如何。

Refinance 是如何影响信用分数的？

在申请 refinance 的过程中，屋主的个人信贷报告会被多次调取查看，如果有三次以上的「查找记录」可能就有点多了，就会影响到信用分数，但是不会掉太多分。该「查找记录」会保留两年。

MyFICO 表示，深度信贷记录查找（hard credit inquiries）只会影响到10%的信用分数，而同时开多个信贷帐户则对信用分数的影响更大。

避免涉及「深度信贷记录查找」的方式之一就是使用一些在线询价分析工具（如下图），提前筛选出当地比较热门的贷款公司，并初步询价。在最终确定好心仪的贷款公司之后，只要被调取一次信贷记录查找就行。

摆脱旧贷款

Refinance 之后，屋主之前所有的还贷记录都被抹去，所以这也是导致信用分数降低的原因。

信贷历史记录大约占到个人信用分数的15%，所以如果旧贷款替换掉，信用分数也会自然下降一些。

如何再次提高信用分数？

建议是在申请 refinance 之前来提高信用分数，这样即便 refinance 之后分数下降，也看不太出来的。

提高信用分数的方法包括：按时还款、控制信用卡的余额不要过大、在申请 refinance 之前不要开新帐户。

可以开一些免费的信用卡，并保持长期激活的状态，这样能提高个人信用历史，提高信用分数。

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申报 Home Equity Loan 或者 HELOC 的利息抵税其实并不难，屋主需要使用 IRS 1040表枚举扣除额（itemize deductions）。不过，只有当申报人的抵税项目超过了标准扣除额才需要填写该表（2020年个人标准扣除额是$12,400，已婚夫妇共同保税是$24,800，一家之主是$18,650）。

并不是所有利息都可以抵税

IRS 允许高达75万至100万美元的贷款利息用于抵税，不过主要取决于贷款过户的时间，以及屋主是否是单独一人申报。该限制适用于合格财产担保的所有贷款的总金额，无论是第一笔还是第二笔抵押贷款。

2020年 IRS 要求用于买房、建房，或者翻新纳税人的房产申请 Home Equity Loan 所产生的利息才可以用于抵税。这项改革是非常巨大的，因为在2018年之前，任何 Home Equity Loan 产生的利息都可以用于抵税。

HELOC 利息抵税规则同样相同

虽然 HELOC 贷款和 Home Equity Loan 形式不同，但是利息抵税的规则是一样的。

了解 HELOC 和 Home Equity Loan 的区别👉 戳这里

向贷款方索取合适的税表

在报税期间，屋主会收到来自 IRS 的1098税表，或者拿到贷款方的抵押贷款利息声明。这类表格会明确列出屋主支付于抵押贷款、home equity loan 或者 HELOC 的各项利息。

屋主如果想利用利息进行抵税，就会用到这类表格，如果屋主没有收到1098税表，或者拿到了想要理解税表内容，可以致电贷款方询问。

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