房贷 Refinance 的 Loan Estimate 和 Closing Disclosure 之间有什么差别？如果有差异的话怎么处理？

Loan Estimate 是什么？

Loan Estimate 是一份贷款预估表，一共有三页，在申请贷款后的三天内拿到。Loan Estimate 的内容包括：贷款期限、贷款各项费用、过户费、贷款金额、利率以及月供账单，其中账单会具体到还贷计划，包含预估的税费和保险费。另外，Loan Estimate 也会注明是否有气球贷款（balloon payments），超前还贷罚款（prepayment penalties）等等条款。

Closing Disclosure 是什么？

Closing Disclosure 是一份过户前的各项消息最终明细表，其实内容大致与 Loan Estimate 相同，只不过贷款人在签名之后就不能再做任何修改了。贷款人在过户前一定要拿 Closing Disclosure 和 Loan Estimate 进行比对，看看是否有什么出入。如果贷款人发现贷款利率或者有任何费用有变化，一定要向贷款公司核实原因。

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两张表格有出入怎么办？

贷款人如果在过户前发现 Closing Disclosure 和 Loan Estimate 内容有出入，比如利率不同或者名字写错，都要及时和贷款公司或房产经纪联系进行修改。

⚠️【注意】利率如果在拿到 Loan Estimate 时没有提前锁定的话，那么在 Closing Disclosure 中是可能变化的。信用分数变化或者超过利率锁定期限都有可能影响最终利率。

修改 Closing Disclosure 可能会导致过户时间延期，但这是非常有必要的。如果内容确实需要修改，那么贷款公司会在过户日前3天给贷款人修改后的 Closing Disclosure 进行检查。即使拿到了修改后的表，贷款人还是要再拿之前的 Loan Estimate 进行比较，以确保消息全部相同。

Closing Disclosure 什么内容可以有变化？

一部分 Closing costs 是要求不能有变化的（较 Loan Estimate），包括贷方费用（Lender fees）、房屋估值费（Appraisal fees）、转接费（Transfer taxes）。

另有一部分 Closing costs 可以有10%以内的浮动（较 Loan Estimate），比如产权检索（Title search）、贷方产权保险（Lender’s title insurance）、调查费（Survey fee）、害虫检查费（Pest inspection fee）。

剩下一部分 Closing costs 由于不受贷方控制，其费用在 Closing Disclosure 的涨幅是没有限制的，包括预付利息费、预付房产税、预付房屋保险保费、escrow account 预存订金，房地产相关费用。

如果 Closing costs 有变化怎么办？

造成最终 Closing costs 较 Loan Estimate 中金额有变化的原因包括 ⬇️

● 贷方更换了不同的贷款项目

● 贷款人最终决定支付的首付比例变化

● 房价低于估值

● 贷款人信用分数变化

● 贷款人收入和工作情况无法核实

如果最终 Closing costs 的涨幅超过上述的范围，并且贷款人个人背景并没有大的变化，那么贷款人是有权要求贷方将超过限制范围的 Closing costs 退还。

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