租房内的设备坏了，到底是房东还是租客的责任，需要从几个方面来分析。
首先，我们要查看租房合同。
当询问谁应该负责维修的时候，我们应该先查看最开始签的租房合同。在大多数情况下，合同会写清楚哪些维修是房东的责任，哪些是租户的责任。房东也应该在租约中明确对维修的要求，并且和租户沟通，达成统一，这样可以避免不必要的分歧和随后的租户流失。
此外，作为房东，你应该让租户知道，未经你的同意，他们不应自行进行对房屋进行大修。在签订租房合同的时候，房东应牢记，租户有权享有宜居的生活条件，所以房屋租出去时候的初始状况应该要是良好的。
那么房东应该在什么时候支付维修费用？
这个也需要具体问题具体分析。
1. 自然老化 VS 意外损坏
房屋内的设备和结构如果是因为年久失修，自然老化的话，那么应该由房东来负责维修，比如由房东提供的洗衣机，如果已经使用了几年而坏掉，那么房东有责任进行维修或替换。
房东应支付的常见维修费用包括：虫害（除非是租户疏忽的直接结果）、门锁损坏、管道问题、电气问题、暖气维修，以及房屋结构上的损坏等等。
作为房东，你还要查看你所在州的法律，以了解你需要多快进行某些维修。你还需要评估情况的紧迫性。例如，如果某件事使出租物业无法居住（例如加热器损坏等），大多数州要求你在 24 小时内做出回应并找人来维修。
如果不是特别着急需要修好的地方，那么48小时应该是合适的。请记住，你越快回应租户的要求，房东与租户的关系就会越好。毕竟，留住长期租户有很多好处，作为房东，你有责任与租户坦诚沟通并在需要时提供帮助。
如果房东拒绝进行必要的维修，租户可以决定停止支付租金或采取法律行动。根据州的不同，如果你没有在特定时间范围内解决影响宜居性的问题，租户有权自己（或通过承包商）进行这些类型的必要维修并扣除租金来支付费用。
租户通常需要对由自己造成的损害负责。如果房客因为意外或者疏忽大意而损坏了租房内的设备，比如房客的孩子、宠物不小心造成的破坏，那么房客应当自己掏钱修理。
租户需要支付的常见维修项目包括：宠物造成的损坏，例如咬碎的百叶窗或弄脏的地毯；灯泡烧坏；租户或其客人造成的任何损坏；在非吸烟单位内吸烟产生的污渍或气味等等。租户最好遵守租约条款，避免对房东的财产造成任何形式的损坏。
根据法律的定义，房东将承担设备老化而不能使用的维修费用，比如洗碗机、垃圾桶这些日常使用的物品，如果房客不小心把厨房弄得到处都是油渍，或者由于个人丢了不该丢的东西进入水槽，造成下水道拥堵，那么房客需承担责任。
不过，具体是谁的责任，还需参考租房合同，如果房客觉得在维修部分的条款不合理，房客则可以诉诸法律，不要轻易放弃房客的权利。
2. 私人区域 VS 公共区域
当房客搬入个人房间前，房东需要确保房间内的烟雾探测器、灯泡，以及其它必需品都能正常使用。根据法律，这些设备确保了房客居住环境的安全性。
不过，当房客入住房间后，房客需要自己维护私人区域内的设备。当烟雾探测器没电时，房客应当自己更换电池，灯泡灭了，也应该自己进行更换。
但是公共区域就不同了，当房客是和其他人合租时，公共区域的灯泡坏了、烟雾警报器没电了，这部分维修则由房东负责。
至于公共区域的卫生，除非房客向房东额外支付了保洁费用，否则房东则不需要维持公共区域的卫生。
房东可以让租户支付维修费用吗？
如果房东在租房合同中明确说明某些维修将由租户负责，只要租约中的这一条款遵守州法律，那么房东可以直接让租户支付维修费用。如果租户拒绝支付维修费用，那么他们将违反租约，因此你有权开始正式的驱逐进程。
请记住，维修费用可以会从保证金 deposit 中扣除。但是，在和租户正式吵架之前，最好与租户进行冷静的讨论并给他们选择。
如果租户进行未经授权的维修怎么办？
租户需要在自行维修之前咨询房东，以避免意外破坏租约，除非是更换灯泡这种小的维修。租户可以做什么和不可以做什么因州而异，因此请务必查看你所在州的法律。如果租户进行未经授权的维修，房主可以要求他们支付维修费用。如果租户的维修违反了租约条款，你甚至可以选择驱逐。
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