我到底适不适合办 Refinance？建议有房贷屋主做 Refinance 的5个最佳时间点

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自疫情爆发以来，房贷利率一直处于历史低位。疫情期间，数百万的房主为自己的小家申请了再融资Refinance。

所谓 Refinance 「再融资」，意思就是「拿新的贷款去偿还现有的贷款」。新贷款也许有更低的利息，不但可以帮你改善自己的财务状况，也有可能改善自己的贷款能力。那么什么时候算是 Refinance 比较好的时间节点呢？

在寻找时间点之前，建议屋主首先从以下几个维度先思考一下自己适不适合 Refinance ⬇️

时间

● 你持有房子的时间

● 你打算在这套房子住多久

● 你的盈亏平衡点（breakeven point）：你利息省下的钱何时超过办理 refi 的手续费

金钱

● 你原本的贷款本金

● 你还剩多少贷款未还

● 过户结算费（closing costs）需要多少：这笔费用包含房屋估值、产权调查、申请费等等，大约占到贷款本金的5%

条款

● 你当前的贷款利率

● 你当前的贷款期限

● 你新贷款的条款有什么变动

在思考完以上几个问题之后，如果屋主觉得自己适合办理 refinance，那么就可以从以下几个场景中寻找最佳时间点 ⬇️

1. 贷款利率出现下降

抵押贷款利率可能会波动，因为它们受到各种因素的影响，包括美联储的货币政策、市场走势、通膨情况等等。

传统的经验法则是，如果抵押贷款利率比之前低一到两个百分点，就可以开始考虑申请 Refinance。（当然还是需要具体情况具体分析）

2. 急需变更你的贷款期限

如果你无法按期还款但现在又想存钱，你可能需要换一个更长的贷款期限。另一方面，如果你的经济条件比较好准备换成短期贷款，也可以确保你能更快的还清贷款，在整个贷款期间省下更多的钱。30年期和15年期贷款各有利弊，在作出改变之前，一定要做足功课。

💡同场加映 >>>《重办 Refinance 选15年还是30年好？5个建议，帮你拿到最好的 deal》

3. 你的房屋价值增加了

如果房屋价值近期上涨，那么这个时候申请 Refinance 可能也会获得一些好处，特别是当还有其他高息债务需要还的时候。

若趁此时申请 Cash-Out Refinance，可能会获得比之前的抵押贷款更高数额的融资金额，屋主就可以用这笔钱来偿还其他利息、进行重大购买或者装修房屋等等。

不过很重要的一点是，随着 Refinance 而获得了一笔融资金额，请确保在使用的时候对自己的钱负责，而不是持续陷入债务深渊中。

💡 同场加映 >>> 《一样都是从房产拿钱出来，Home Equity Loan 和 Cash-Out Refinance 有什么不同？》

4. 信用等级有所提升

信用评分是决定抵押贷款利率的重要因素。一般而言，屋主的信用评分越高，能贷到的利率越低。

5. 抵押贷款利率上升，可以利用 Refinance 来调整利率

如果目前的抵押贷款利率上升，而且可以贷可调利率抵押贷款 (adjustable-rate mortgage，简称 ARM) 的话，那么可以考虑 Refinance。

Refinance 到可调利率抵押贷款（ARM）通常初始付款提供较低的利率，使初始每月付款低于通常提供的固定利率抵押贷款。

如何找到能给你最高金额、最低利率的贷款公司

除了银行和信用合作社 (Credit Unions) 可以办 Refinance，其实还有很多其他金融机构有在做放贷，比如一些消费金融公司 (Consumer finance companies)，储蓄和贷款机构 (savings and loan institutions)，每家机构能给出的利率和收取的手续费都不一样。由于选择多多，现在也有很多贷款中介公司 (mortgage brokers) 从中牵线做比较推荐，但一样会收取一定比例的费用。如果不想要多缴一笔中介费用去找好的贷款公司，现在也有很多在线的免费分析工具（如下面这种）可以使用，直接列表推荐贷款人评价好的保险公司，再视需求去 Quote 报价，这中间询价接洽的过程全部都是免手续费的。

Refinance 具体要看拿到的利率等等整体计算下来是否划算，建议大家货比三家，可以向不同 Refinance 公司索取报价。可利用以下工具来选择所居住州的 Refinance 公司推荐。

选择贷款公司时要考虑的因素

• 费用：包含月付款金额，需付多久，利息多少，其他支出费用，有没有提前付清罚款，林林总总的费用加起来哪家给的最优惠。因此贷款方要记得详读一份很重要的文档 — Good Faith Estimate (GFE) ，这是法律上保障贷款方的一项文档，由 Refinance 公司提供，规定 Refinance 公司要按照格式来估算所有贷款会衍生的费用。

• 比价：法律上没有明确规定 Refinance 公司在每个项目可以收多少钱，比如说有的借款方可能在法律费用收比较高，但收比较少申请费；另一家可能整体收取费用比较低，利息确偏高。有了每家 Refinance 公司提供的 good faith estimate (GFE) 就可以用来做一目了然的比价。

• 服务：除了费用之外，服务态度和质量也很重要。哪家公司能在短时间内正确地回答你的问题？尤其是在正式申请到贷款之前，贷款方需要处理很多文档，各方奔走索取搜集数据都非常折磨耐心，如果 Refinance 公司能协助的话会轻松很多。幸好现在透过网络从拿报价到接洽联系都方便很多，有些只要回答一些简单问题，就可以帮你把手续费、房贷利率等等都算好好。