在美国把房子重贷 Refinance 会产生哪些必要费用？如何降低成本？

当前房贷低利率让人非常心动，但是在确定要把房子重贷 Refinance 之前还是要三思，因为每一点房贷利率点数 (points) 后面都可能藏着隐藏的费用。通常来说，Refinance 的费用大概在$5,000左右。具体点的话，Refinance 的费用大概占到贷款金额的2%至5%，比如一个$200,000的贷款，Refi 费用则在$4,000至$10,000之间。

以下为 Refinance 的常见费用 ⬇️

● 申请费 ($75 to $300)：不管你的重贷申请有没有通过，都需要付这笔申请费。

● 借款人服务费 Loan origination fee (0-1.5%的本金部分)：在美国贷款时会遇到的一种服务费，用来完成放款前的工作，比如审核借款人的身份、信用状况、文档审核等，通常信用越高的借款人收取的服务费越低，反之越高。

● 房屋估价费 Appraisal fee ($300至 $700)：聘请专业估价师估算房屋市场价值的费用。有的时候，这个费用已经包含在申请费用里面。如果房屋最近有估价鉴定过，这笔费用可以免除。

● 房屋检查费 Inspection fee ($175至 $350)：在你申请到 Refinance 之前，借款人可以要求房屋受检，检查项目包含房屋结构问题，有无白蚁等其他害虫问题。

● 律师费 Attorney review and closing fee ($500至$1,000)：你可能需要负担一笔律师帮忙结案的费用。

● 产权调查和保险 Title search and insurance ($700至 $900)：这笔费用是用来查看房屋有无被扣押等其他纪录。

● 测量费 Survey fee ($150 to $400)：核实房屋地界线的费用。如果土地及房屋在近期有被调查过，这笔费用可以免除。

● 提前缴清罚款 Prepayment penalty (一至六个月的利息)：在决定 Refinance 之前，请先查好自己现有的贷款条例，看提前缴清贷款的情况是否会被处以罚款。

如何降低 Refinance 的成本？

● 提高信用分数

● 多多比价不同贷款公司的利率和各项费率

● 在拿到预估贷款明细（loan estimate）后，与贷款公司就过户费进行协商讲价

💡 延伸阅读 >>> 《房贷 Refinance 的 Loan Estimate 和 Closing Disclosure 之间有什么差别？》

● 询问有哪些费用可以免除（比较常见可以讲价或免掉的费用有：申请费、信用分数查找费、房屋估值费）

● 看看能不能通过购买房贷点数来降低过户费

● 使用原始的产权保险

● 考虑免过户费的 refinance 项目

💡 延伸阅读 >>> 《如何跟贷款公司谈到 No Closing Fee?》

💡 延伸阅读 >>> 《拿到最低房贷利率的其它方法》

如何找到对的贷款公司

除了银行和信用合作社 (Credit Unions) 可以办 Refinance，其实还有很多其他金融机构有在做放贷，比如一些消费金融公司 (Consumer finance companies)，储蓄和贷款机构 (savings and loan institutions)，每家机构能给出的利率和收取的手续费都不一样。由于选择多多，现在也有很多贷款中介公司 (mortgage brokers) 从中牵线做比较推荐，但一样会收取一定比例的费用。如果不想要多缴一笔中介费用去找好的贷款公司，现在也有很多在线的免费分析工具（如下面这种）可以使用，直接列表推荐贷款人评价好的保险公司，再视需求去 Quote 报价，这中间询价接洽的过程全部都是免手续费的。

Refinance 具体要看拿到的利率等等整体计算下来是否划算，建议大家货比三家，可以向不同 Refinance 公司索取报价。可利用以下工具来选择所居住州的 Refinance 公司推荐。

选择贷款公司时要考虑的因素

• 费用：包含月付款金额，需付多久，利息多少，其他支出费用，有没有提前付清罚款，林林总总的费用加起来哪家给的最优惠。因此贷款方要记得详读一份很重要的文档 — Good Faith Estimate (GFE) ，这是法律上保障贷款方的一项文档，由 Refinance 公司提供，规定 Refinance 公司要按照格式来估算所有贷款会衍生的费用。

• 比价：法律上没有明确规定 Refinance 公司在每个项目可以收多少钱，比如说有的借款方可能在法律费用收比较高，但收比较少申请费；另一家可能整体收取费用比较低，利息确偏高。有了每家 Refinance 公司提供的 good faith estimate (GFE) 就可以用来做一目了然的比价。

• 服务：除了费用之外，服务态度和质量也很重要。哪家公司能在短时间内正确地回答你的问题？尤其是在正式申请到贷款之前，贷款方需要处理很多文档，各方奔走索取搜集数据都非常折磨耐心，如果 Refinance 公司能协助的话会轻松很多。幸好现在透过网络从拿报价到接洽联系都方便很多，有些只要回答一些简单问题，就可以帮你把手续费、房贷利率等等都算好好。

美国有哪些知名的 Refinance 贷款公司

这些 Refinance 贷款公司不止可以在线上查找贷款额度，很多还提供 Online Refinance 服务：过程全部都在线上完成。这些在融资服务少掉了实体店面的租金，在价钱方面还可以压更低。

1. Quicken Loans：美国最大的在线贷款公司，除了15年和30年的期限选择，还可以选择用固定利率从8年到30年不等的贷款期限。前往 Quicken Loans 询价 >>

2. Rocket Mortgage：Quicken Loans 的附属公司，基于你的信用分数可以帮你排出适合你的利息和贷款结构，然后帮你锁定这个利率。前往 Rocket Mortgage 询价 >>

3. AmeriSave：标榜不会要 SSN 也不会 Pull 信用报告伤害信用分数纪录，三分钟就能拿到利率报价还有 Pre-Qualification。前往 AmeriSave 询价 >>

4. Paramount Bank：提供各种贷款种类的报价，包括 Jumbo，Conventional，FHA，VA 等等，标榜可客制化贷款并保证最低利率。前往 Paramount Bank 询价 >>

5. Better Mortgage Corporation：非常直观好操作的接口，透过简单几个问题询问房屋类型、市价估值就可提供报价，在线就完成，非常少人为介入，所以如果只是想试水温不想被烦的话可以先试用此平台拿个利率参考。前往 Better Mortgage Corporation 询价 >>

6. Guarenteed Rate：基于你的信用分数可以帮你排出适合你的利息和贷款结构，然后帮你锁定这个利率。

7. LoanDepot：没有中间仲介，直接提供贷款并自行结案，所以费用比较便宜，短时间就能拿到估价。

8. CitiMortgage：少数也提供 Pre-approval 的贷款公司，而且平均起来 CitiMortgage 的利息大部分都比市场上其他竞争者来的低。

9. Lending Tree：其实这是一个搜索引擎，把房子跟贷款的细节输入进去计算器，就能收到最多五个借款者提供的贷款选项。