化不动产为可用流动资产,提高自家房屋净值的3个方法

3 个月前
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美国买房
 

有房一族一定经常听人说「房屋净值很好用」。但房屋净值究竟是什么?怎么个好用法?

举个例子,假如你的房子价值$300,000(市场价值),但你有$200,000的贷款还没还,那么你的房屋净值为$100,000。如果当地房价上涨了,那你的净值也会跟着上涨喔!这部分资金可以通过房屋净值贷款或房屋净值信贷额度(HELOC)进行提现来房屋翻新或者投资第二套房~

Home Equity Loan 许多条款和费用是由贷方确定的,因此在你达成任何协议之前最好研究这些细节。有些费用你们甚至可以公开谈判。下图免费分析工具可以选择所居住州的 Home Equity Loan 公司推荐。各家给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动,如果想要在这里省点钱,货比三家绝对不吃亏。

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提高房屋净值的3个方式

1. 买房时首付多付一些

通常建议在购买房屋时支付 20% 的首付,这样就不必支付昂贵的私人抵押贷款保险 (PMI)。但是一些抵押贷款机构可能只需支付 5% 的首付或 10% 的传统贷款即可购买房屋。不过,首付支付的越少,你的房屋起始房屋净值也就越低。

2. 以更快的速度偿还抵押贷款

一旦签署了抵押贷款,你每月就会有固定的月供,但这并不意味着你不能每个月多支付一些。 如果你能够每月将额外的钱存入房屋贷款,或者在获得额外现金时(例如在获得退税或工作奖金时)将这些「意外之财」一次性存入抵押贷款中,那么你就能减少贷款本金。 结果? 给你更多的净值。不过需要注意的是,提前还贷款可能会面临罚款(prepayment penalties),具体怎么个罚款法,每个贷款方的要求不同。

除了每个月多还一点贷款,你也可以考虑更换成双周还贷(Biweekly Payments)。双周还贷其实就是把原本的月供分成两次付。乍一看,你可能会觉得一年后其实还是还一样的金额,但其实选择双周还贷,年终的时候会比正常的月供多还一个月的贷款!

因为一年有52个月,如果每2个礼拜还款一次,最终屋主一年支付26笔费用(每次为二分之一的月供),也就是13笔月供。如果是按月还款的话,一年是付12笔月供。所以双周还贷一年下来,也会比正常的按月还款多还一点钱。

3. 在一套房子中住足够久

随着时间的推移,房屋有升值的趋势。 因此,如果你能在同一个家中呆上数年而不是每隔几年搬一次家,将有机会创建更多的资产。

假设你以$300,000的价格购买房屋。 如果 10 年后房屋价值增加$350,000美元,房屋净值将自动增加。

拥有更多的房屋净值为你提供了多种选择,通常可以在需要时通过房屋净值贷款或信用额度(HELOC)以负担得起的方式借入资金。拥有额外的净值还可以选择 cash-out refinance,这是在抵押贷款利率较低时的另一种负担得起的借贷方式。

4. 尽早摆脱房贷保险

房贷保险(Private mortgage insurance, PMI)是贷款方用来预防屋主不及时还贷而要求屋主购买的保险。通常房贷保险的费用占贷款的0.1%至2%,会平摊至每个月的房贷中,这也会减缓房屋净值的积累。如果屋主在贷款买房的时候,支付20%的首付,那么就不需要购买房贷保险了。如果在后续的还贷中,已还贷款超过贷款的22%,房贷保险也会自动取消。

FHA 贷款的房贷保险称为 mortgage insurance premium (MIP)。支付至少10%的屋主,需要支付11个月的 MIP,但如果首付低于10%,那么贷款整个周期都要交 MIP。如果不想交「一辈子」,可以之后 refinance 成普通贷款。

💡 同场加映 >>> 《一样都是从房产拿钱出来,Home Equity Loan 和 Cash-Out Refinance 有什么不同?我适合哪一种?》

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