屋主想换房的原因包括，家庭成员壮大，想换个大点的房子；要搬去其它地方；想换个小点的房型等等。而换房其实不一定要通过卖房来实现，也可以把第一套房拿去出租作投资，再买第二套房。
以下就将介绍将原本的房子进行投资而不卖掉的好处、如何将自住房转换成出租房产，以及房贷相关的操作。
为什么不卖房而选择出租？
1. 新的收入来源
想想房租能不能用来支付每个月的房贷月供、中介费、房屋保险等养房费？如果可以的话，那将房屋出租可以作为新的收入来源。
2. 买家是否很少？
如果所在房产位于买方市场，那么比起找到买房者，可能找到租户更加容易。租房者知道租期一般是一年，所以比起买房者，比较不会计较太多，比如厨房太小这样的问题。如果原本的房产是靠近学校、餐厅、户外活动地，那么找租客是件比较容易的事。
3. 房屋需要维修吗？
如果房屋需要翻新的话，先把房子出租可以有更充足的时间一点一点翻新房屋。之后等到当地房产市场变为卖方市场时，房屋翻新可以让房产售价更高。
4. 税收福利
如果是出租房产的话，或许可以享受到翻新费、维修费、房产管理费等费用的税收抵免。不过每个州的税法不同，想了解出租房产的税收福利需要和当地房产经纪联系。
第二套房的房贷如何办理？
1. 选择合适的贷款项目
首先需要审核当前持有的房贷。如果当前的贷款公司允许将房屋用于出租（有些不允许），那么屋主可能需要等待一些时间将自住房转换成出租房产。这里切记不可以着急，否则可能面临罚款。
如果屋主原本的贷款条款不允许将自住房重新定义为出租房产，那么屋主可以尝试选择房屋净值贷款、HELOC 或者 refinance 来贷款买第二套房。传统贷款则最好找 Fannie Mae 和 Freddie Mac 的贷款项目，因为它们一般不会对房产的使用过于严格，不过它们一般要求更高的信用分数和更多的首付。
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一般贷款公司会要求第二套房产的首付为20%。当然小额的首付也是可以申请到的，会有一些财务要求。另外，如果首付较低，一般锁定到的贷款利率不是很好。
3. 房屋保险会受影响吗？
如果屋主打算把原本的房产用于出租，那么可能需要转变房屋保险，比如转成租房房产保险（rental property insurance，也称为 landlord insurance），可能保费也会改变。
担负得起第二套房吗？
当屋主决定将原本的房屋出租，再去买第二套房时，首先要考虑的问题就是个人财务上是否担负得起相关费用？
1. 定一个合适的租金
屋主肯定希望租金越高越好，这样更能支付掉相关的养房费用，但屋主还需要考虑的是租金在当地的竞争力。屋主需要比较其它房东的租金，并且还要考虑个人的养房费用以确保有足够的现金流，最终综合考虑再来定租金。
2. 房屋租不出去闲置是可能发生的
房东都希望出租房能每个月产生固定的收入，但是在当地市场不景气或就业环境不好的时候，房子可能出现租不出去闲置的情况。屋主一定要预留一些资金用于房子闲置时期的花销。
3. 拿到第二套房贷款的预批准（pre-approval）
提前从贷款公司拿到第二套房贷款的预批准可以让自己看房时目标更加明确，确保不超预算，同时也能让卖方看到自己是个靠谱的买家。
准备做房东了，要注意什么？
1. 了解法律
每个州的房屋租赁法都是不同的，比如押金、租赁合同到期时的通知等。另外，联邦还有住房安全和反歧视法。
2. 对租客进行详尽的调查
屋主需要确定住进自家房子的租客是可信任的，所以一定要走完整的租赁流程，另外建议查看租客个人或工作的推荐信，也可以建议租户购买租房保险。
3. 制定租房协议
租房协议（lease agreement）是由房东和租客共同签名，这样能保证双方的权益。网上有很多模版可以参考，但各州的要求都不同，所以最好还是让律师过目下。
4. 考虑请一个房产管理员
一个合理的房产管理员（property manager）可以帮助房东审核租客以及签署租房协议，当然请人是需要费用的。另外，如果屋主在遇到房屋维修等问题时不想亲自处理，那么请个专员还是值得的。值得一提的是，当租客要投诉时，房产管理员会挡在前面处理。
5. 房租自动缴费
现在的房租一般都是走网络付款，这样能避免支票出现退票的情况，或者支票寄丢。
6. 保存好所有记录
作为房东，需要保存好所有的记录，包括押金、已付房租、维修费小票、租客与房东之间的沟通。这些不仅仅是有利于税收减免，还在未来发生法律纠纷时有帮助。
