生活小贴士
我办好 Refinance 了准备 Close 了，我最后一期 due 的旧房贷需要缴吗？
在旧贷款 close 之前，产权公司会向屋主当前的贷款公司进行费用清算（payoff）。经过确认和计算之后，产权公司会得出屋主在 close 之前所欠的全部金额，并将这笔最后的清算金额（payoff）寄送给屋主当前的贷款公司。
对于大多数人来说，通常还贷日期是在每个月的1号，最迟到当月的15号之前都可以偿还，而且还的是上个月的部分。也就是说，我在9月1日付的房贷是8月份的本金加利息；10月1日付的房贷是9月份的本金加利息。这和「房租」的概念不同（房租都是先预付下个月的）。
在理想的情况下，close 的过程可以在一天内完成，即当天计算出 payoff，当天付清 close 之前所欠的余额，但现实情况可能会延迟上几天的时间，所以大多数产权公司给出的 payoff 金额都是在 close 日期的后一天。假如屋主的 close 日期延迟或者屋主 payoff 金额没有在最晚的还款日期前（通常是每月的15号），那么就会产生迟交费（late fee）。
假设屋主 close 的日期是在14号，那么屋主是可以不交这个月的房贷，因为 payoff 费用已经包含了该月所欠的利息。不过不交的前提是，当前的贷款公司仍然有在该月继续供这套房产，同时 payoff 金额已经发送给贷款公司。
但需要注意的是，如果 payoff 给出的金额实际上低于屋主所欠的剩余金额，或者已经逾期，那么屋主需要交 late fee，但只要屋主在每个月的最后一天之前付清应缴的全款 payoff，或者付了该月的房贷，那么是不会影响个人信用分数的。
资深贷款专家建议，如果屋主行事比较谨慎，不想冒险的话，最好最后一期 due 的旧房贷还是继续交，任何多付的房贷之后都会退回的。另外，如果屋主的保证金余额为正，那么在还清旧贷款前的2至3周内会拿到退款。
办房贷重贷最佳时机，降0.5%能省数万美元，七成屋主 Refinance 房贷可直接获利
今年开始美国房贷利率的下降对潜在买房者和已经贷款买房的人来说都是好消息，已经贷款买房的可以趁机做 refinance，如下图免费分析工具可以选择所居住州的 Refinance 公司推荐。各家 Refinance 给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。
美国有哪些知名的 Refinance 贷款公司
这些 Refinance 贷款公司不止可以在线上查找贷款额度，很多还提供 Online Refinance 服务：过程全部都在线上完成。这些在融资服务少掉了实体店面的租金，在价钱方面还可以压更低。
1. AmeriSave：标榜不会要 SSN 也不会 Pull 信用报告伤害信用分数纪录，三分钟就能拿到利率报价还有 Pre-Qualification。前往 AmeriSave 询价 >>
2. Quicken Loans：美国最大的在线贷款公司，除了15年和30年的期限选择，还可以选择用固定利率从8年到30年不等的贷款期限。前往 Quicken Loans 询价 >>
3. Rocket Mortgage：Quicken Loans 的附属公司，基于你的信用分数可以帮你排出适合你的利息和贷款结构，然后帮你锁定这个利率。前往 Rocket Mortgage 询价 >>
4. Paramount Bank：提供各种贷款种类的报价，包括 Jumbo，Conventional，FHA，VA 等等，标榜可客制化贷款并保证最低利率。前往 Paramount Bank 询价 >>
5. Better Mortgage Corporation：非常直观好操作的接口，透过简单几个问题询问房屋类型、市价估值就可提供报价，在线就完成，非常少人为介入，所以如果只是想试水温不想被烦的话可以先试用此平台拿个利率参考。前往 Better Mortgage Corporation 询价 >>
*以上各家贷款公司针对不同地区（Zip Code）能给出的利率 Offer 皆有不同，不一定所有地区都适用。
为什么做 Refinance 的时候需要交一笔几百块的产权保险费用 (title insurance)？
什么是产权保险（Title Insurance）？
产权保险是房屋交易中，保险人（保险公司）与被保险人之间创建的具有担保性质的赔偿合同关系。产权保险也是一种保障，确保房屋的权利和利益与期望一致、所有权转让顺利完成以及新业主从房屋的未来争议中得到保护。
简单地说，是由投保人一次性支付给保险人一定金额的保费，保险人承诺如果产权存在产权报告（Title Report）中应记载而没有记载的瑕疵和纠纷，并给被保险人带来损失时，保险人负责消除产权瑕疵，解决产权纠纷，或者由其在保险金额范围内给予赔偿。
为什么 Refinance 要求买产权保险？
从屋主首次购买完房产之后的不管是六个月还是六年的时间里，产权上可能发生很多事情，比如新的滞留权、法律判决，以及其它所有权缺陷，因此在 Refinance 时，贷款方为了减少投资风险，会要求投保人再次购买产权保险，即使 Refinance 之前已经购买过了产权保险。
Refinance 的过程并不仅仅是简单的调整原本的贷款协议，也并不是降低利率、减少月供这么简单，其实 Refinance 意味着原本的贷款已经结清，启动了新的贷款进程，因此原本贷款协议中的产权保险也会进行重置，这也是 Refinance 之后需要重新购买产权保险的原因。
业主产权保险（Owner's Policy）也要重新购买吗？
这里有个好消息：如果屋主在 Refinance 之前购买了业主产权保险，那么该条款是不需要重新购买的，只要屋主或者屋主的继承人一直拥有这套房产，那么该条款将一直有效。不过，贷款产权保险（Lender's Policy）则是一定要购买的。
💡小贴士：虽然 Refinance 的产权保险是一定要再购买的，但是屋主可以像贷款方询问是否有多种选择，以此来减少产权保险的费用。
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为什么拿不到跟人家一样低的房贷利率和手续费？可能是没确实做到这三点
由于新冠疫情的影响，美联储降息，对于不少收入受到影响的家庭而言，调整房贷利率是一个绝佳的省钱机会，不仅可以省下总贷款金额，也可以减少每个月的还贷费用。
但不少民众在申请 refinance 之后就发现，自己能拿到的房贷利率并不像网上那些真实案例那么低，所以是为什么呢？
1. 没有货比三家
当屋主在申请 refinance 时，其实并不是只能继续和原本的贷款方合作。屋主应当货比三家，了解其它银行、在线贷款方、信用合作社等等给出的贷款利率，之后选择最低利率的那一家申请 refinance。
现在有很多免费的在线询价网站（文末有链接🔗），屋主花上几分钟就能快速的拿到各贷款方的报价，如果有遇到满意的报价，很多贷款方都支持网上操作，非常的方便。
美国有哪些知名的 Refinance 贷款公司
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2. 没有好好算账
尽管现在房贷利率非常低，但这并不代表着真的能通过 refinance 省钱。
首先，屋主需要确定自己的个人信用分数足够高，才有可能申请到更低的利率。
其次，屋主需要计算申请 refinance 连带的过户费，通常这笔费用占贷款总费用的2%至5%。比如 refinance 一个价值30万美元的房产，过户费大概是1万5000美元。
此时，如果该屋主尽可能降低月供，同时在这套房子中住足够的长的时间，那么是能够赚回之前的过户费。但是，如果屋主计划未来几年搬家，那么这笔过户费可能就赚不回来了。
🌰举个例子🌰
假设该屋主在2017年以30年4.25%的固定利率贷款30万美元买房，现在想把剩下的贷款进行 refinance，选择的是30年3.25%的固定利率，同时还需要支付5000美元的过户费。那么 refinance 之后，该屋主每个月将省下大约245美元的费用，也就是说大概要花22个月才能省下之前掏出的5000美元过户费。
如果屋主不打算再住上22个月，那么之前的那笔过户费就是打水飘了。如果屋主不打算搬家，那么在30年之后，屋主可以省下2万5000美元。
一些贷款方不会收取 refinance 的过户费，不过需要注意的是，这可能导致贷款利率比较高。也有些屋主会把过户费涵盖在贷款里，这样就不用另外支付过户费了，不过如果选择这个方式的话，屋主则要花更长的时间还款，这样通过 refinance 省的钱也会更少一些。
3. 以少于20%的房屋净值申请 refinance
如果屋主欠房屋总价值超过80%，那么是很难找到可以申请 refinance 的贷款方的，即使找到了，贷款方也会要求屋主多花钱购买私人房贷保险，而这个保险只会用于保障贷款方免于房屋被拍卖的损失。
另外，屋主如果遇到房价下跌，或者想要申请 cash-out refinance 贷款都会要求购买房贷保险，而这笔保险的费用最终只会抵消 refinance 之后省下的钱。
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两家知名贷款公司 Quicken Loans 和 Rocket Mortgage 不都是同家公司吗？两家有什么差别？
Rocket Mortgage 是 Quicken Loans 提供的在线的贷款抵押解决方案。 Quicken Loans 于2015年推出了 Rocket Mortgage，作为其“在线零售借贷平台 (online retail lending platform)”。
你可以使用 Rocket Mortgage 网站申请贷款，整个过程你都是通过 Rocket Mortgage 平台来操作，但是幕后其实是 Quicken Loans 处理和创建贷款。
Rocket Mortgage 是如何运作的？
Rocket Mortgage 的应用程序会问一系列有关你的信用、财务状况和潜在购房的问题。你需要同意进行信用检查，然后输入你的银行和其他金融帐户的密码。这使得网站可以访问和验证你的实时财务状况。
申请成功后，你可以通过 Rocket Mortgage 网站进行每月抵押贷款付款。
Rocket Mortgage 平台（及其提供的在线服务）是 Quicken Loans 的最大卖点之一。它的批准流程更快，最短8分钟可以通过。
Rocket Mortgage 允许用户完全在在线完成贷款申请操作，而且不需要任何书面申请数据。由于该网站可以直接导入你的财务数据，因此无需传真、扫描或上传任何财务文档，而且还可以直接电子签名。
但是缺点就在于，相较于通过电话申请或者亲自当面去申请贷款而言，你获得的指导较少。尽管你可以选择在线联系“房屋贷款专家”，但是很多情况下，具体的细节消息你可能还是了解得不完全。特别是对于首次购房贷款的人来说，这个抵押流程会显得有些混乱。
此外，对于信誉欠佳或自雇的贷款申请者来说，Rocket Mortgage 也不是最佳选择。因为 Rocket Mortgage 要求最低信用评分为580，并且自雇申请人需要与代理商合作才能获得批准。
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Refinance 手续费项目每一条看仔细，小心被超收这几笔衍生费用
当你申办 Refinance 的时候，手续最后要支付一笔结算费用，金额约为未偿还本金的 2％-5％。这笔费用总额会因不同州的法规和不同贷款公司而异，而且结算费用不是单笔的庞大费用，而是一堆零星费用加总起来，主要由以下几个项目组成：
1. 提前还款费用 Early repayment fees
如果 Refinance 会要求抵押贷款人付一笔预付款罚金，那你可能需要重新考虑一下是不是要办。预付款罚金其实不太常见，FHA 和 VA 贷款以及由联邦机构支持的其他贷款类型通常都不会收这笔预付款罚款。在某些州，收这种费用甚至是违法的，但这个需要以具体情况来分析。
2. 折扣点 Discount points
Points 积分是根据抵押总额支付的利息。你可以预付积分以降低抵押贷款的长期利率，这些称为折扣点。换句话说，你可以选择现在付款而不是以后付款。如果你打算在这个购买的房屋里长住，那么为降低抵押贷款利率而购买折扣点应该算是利多。
3. 作业手续费 Origination fees
在完成 Refinance 的时候会有一大堆 Paperwork 书面数据要做，这个费用可不便宜。贷款人通常会收取发起费来支付处理你的贷款和获得信用报告的费用。这些发起费用可能会进一步增加你的整体结算费。但是这部分比较好商议，因此不要害怕与贷款公司或经纪讨论。
4. 鉴定和检查费 Appraisal and inspection fees
贷方会负责请人来做房屋鉴定调查，以确保屋主的房屋得到正确估价，但这部分需要屋主自己付费。在 Refinance 的结算费用中，应该都会看到一笔鉴定和检查费大约落在$300到$500之间。不过如果你最近才买了房，并且已经进行了评估，这项服务可以省去。申请 Refinance 的屋主可能还需要做白蚁和病虫害检查，还有一些对房屋状况的一般检查。这些服务费用约莫也是几百美元。
5. 抵押和产权保险费 Mortgage and title insurance fees
由于借贷屋主手上都已经有一笔贷款，理应都有房屋保险，但贷款公司还是会需要再确认保单的承保范围，以防房屋受损或被毁。
此外在办 Refinance 时，贷款公司会去查法院记录，以确定屋主是否确实拥有房屋和土地的有效所有权，并确定是否对该财产有任何留置权 (lien)。如果在调查途中贷款公司有犯任何错误导致罚款，而又有买产权保险 (Title Insurance) 的话，产权保险就会支付所有这类罚款费用。产权保险的费用则因贷款价值、预付款、物业位置和保险公司而异。
另外屋主可能还需要支付其他与土地和装修有关的调查费用，费用约为$500。
如果你要进行 Refinance，你都会收到从贷方那边收到贷款估算。选择贷款人后，你还将在结清贷款前三天收到结算费用披露书，其中详细说明了在签署时将要评估的所有费用。建议你仔细阅读这些条例细项，这样就能提前了解需要缴纳的结算费用。
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我该利用新冠肺炎期间的低房贷利率申请 Refinance 重贷吗？
新冠疫情期间，银行已将利率降至非常低，那么现在我们应该申请 Refinance 重贷吗？
如果你符合资格并拥有良好的信用等级的话，那应该抓住这个时间申请。你可以先仔细回顾一下自己现有的抵押贷款，看看 Refinance 重贷是否可以帮助解决现在的现金流问题。比如你之前有一笔贷款，现在如果 Refinance 之后拥有一笔可以用于投资的资金，那你是否可以更快地偿还债务或者更好地投资升值。
举例来看，去年的时候，全美30年期抵押贷款平均利率为4.41％。这就意味着，在价值200,000美元的房屋上，你每月需要支付的本金+利息为一千多美元。
现在，我们看到30年期贷款的全美抵押贷款平均利率为3.36％。同样的200,000美元的房屋将使你的每月费用降低到800多美元。这么算起来，Refinance 是很划算的。
不过记得要考虑你的结算成本，这个占总贷款的1.5%到2%。
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房贷选择贷30年有什么好处？
30年房屋贷款最大的优势就是还款的期限拉长了，每月的还款额度较低，负担起来压力会相对而言小一些。
在30年期的贷款中，借款人将等量的钱租用的时间是15年贷款的两倍 (注意，对于30年期抵押贷款来说，本金余额的下降速度不如对15年期贷款的下降快)。不过30年期的贷款利息则比15年期限要多。
例如，当利率为4％时，与15年期贷款相比，借款人在30年内实际上要多付2.2倍的利息来借入相同数量的本金。
30年期房屋贷款的最重要优势是每月付款相对较低。
较低的还款额可使借款人购买更大价值更高一些的房子，而且较低的付款额可以帮助借款人储蓄一部分资金，还可以用于其他投资。
选择贷款公司时要考虑的因素
• 费用：包含月付款金额，需付多久，利息多少，其他支出费用，有没有提前付清罚款，林林总总的费用加起来哪家给的最优惠。因此贷款方要记得详读一份很重要的文档 — Good Faith Estimate (GFE) ，这是法律上保障贷款方的一项文档，由 Refinance 公司提供，规定 Refinance 公司要按照格式来估算所有贷款会衍生的费用。
• 比价：法律上没有明确规定 Refinance 公司在每个项目可以收多少钱，比如说有的借款方可能在法律费用收比较高，但收比较少申请费；另一家可能整体收取费用比较低，利息确偏高。有了每家 Refinance 公司提供的 good faith estimate (GFE) 就可以用来做一目了然的比价。
• 服务：除了费用之外，服务态度和质量也很重要。哪家公司能在短时间内正确地回答你的问题？尤其是在正式申请到贷款之前，贷款方需要处理很多文档，各方奔走索取搜集数据都非常折磨耐心，如果 Refinance 公司能协助的话会轻松很多。幸好现在透过网络从拿报价到接洽联系都方便很多，有些只要回答一些简单问题，就可以帮你把手续费、房贷利率等等都算好好。
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申请重贷案件暴量导致房贷利率逆向上涨，还适合去 Refinance 吗？
新冠病毒的爆发给公共卫生机构和经济都造成了很大的破坏，抵押贷款市场上，在3月的第一周，30年期贷款的平均利率降至3.29％的低点，但是随后就迎来了一波逆向上涨。在这样的情况下，还适合去做 Refinance 吗？
现在是 Refinance 的合适时机吗？
房贷利率的突然的飙升主要归因于两个因素：一个是更多的需求，另一个就是新冠病毒带来的不确定性。
“美联储在三月份两次降息。但是，联邦基金利率和30年期固定抵押贷款利率之间的利差已经扩大，这主要是因为贷方接收到了更多的需求，供求关系发生变化，导致房贷利率逆向上涨。
另一个最重要的因素是，新冠病毒的大流行几乎完全扰乱了全球所有市场。面对如此极端的动荡，建议尚未锁定利率的房主最好耐心一点，至少要耐心一点。目前整体房贷利率已经大幅下跌，值得再观望一下。
美联储一直在倾注资源以确保市场的流动性，也就是说，确保波动不会人为地扭曲供需平衡。
如果市场恢复正常，利率应该会恢复到之前正常的水平。现在的利率仍远低于15个月前的水平（当时我们为5％），预计在接下来的三到六个月内，这将是 Refinance 的好时机。
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房贷迟交怎么办？有没有办法撤销迟交记录？
有的时候我们总会因为这样那样的时候忙过头，忘记按时交房贷，这可能会影响到我们的信用评分。如果你仅仅是迟交了几天，那么你只需要缴纳延迟费用；但是如果迟交超过30天，那么这可能就会影响到你的信用评分。
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那么这种情况下有没有可能可以撤销迟交记录呢？有一些步骤你可以参考操作一下
1. 获取一份信用报告的副本（共3份）
2. 与银行、贷方或贷款服务商取得联系，报告延迟情况
3. 如果过错方是他们、并且他们承认了，那么请他们写一封书面信，并要求他们解决
4. 如果你是过错方，那么你依然可以尝试提出异议并建议将其删除
首先你要先从你的信用报告上确定你拖欠的抵押贷款帐户是哪个，然后你就可以致电、发送电子邮件或写信给贷方说明情况，与他们的代表讨论滞纳金。
如果银行或贷方承认是他们的错误，那么他们可能同意出示一封信，说明延迟抵押的原因。他们还应将其错误告知征信机构，一旦最终迟交记录被消除，你的信用评分将会提高。
该如何讨价还价，和卖家协商 Counter Offer?
如果你是首次在美买房，那么学习如何和卖家讨价还价则是一门学问。如果运用得当，能帮你省下不少钱。
所谓 Counter Offer，指的就是对对方提供的初始提议的拒绝。现在对方要面临三个选择，是接受你的提议，提出新的建议，或者拒绝。值得注意的是，在这个过程中，除非有一方同意了另一方的要求，要不然双方直接无法创建有约束力的合同。
有一些 Counter Offer 的策略可以了解一下：
1. 了解交易中对方的需求。无论他们想要的重点是什么，只要你抓住了这个，协商起来都能事半功倍。
2. 在谈判过程中不要太情绪化。如果你是买家的话，如果你对看中的房子表现出太多的情感，你可能会在金额上有所吃亏。
3. 如果您是买家，请附上升级条款 (escalation clause)，以确保您在多次报价中获得优势。这种条款一般是指，你要支付的价格要比最高报价高出一定数量，这个金额通常有个上限。
4. 在提交书面文档协商之前，请先通过电话或电子邮件进行讨论。这可以帮助双方达成友好的结论。
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