在房产的交易过程当中，贷款环节算是最重要，最难，也是最容易遇到障碍的环节，毕竟要找银行借几十万或上百万去买想要买的房子，银行自然需要事无巨细的把申请者方方面面的收入状况，经济状况和负债情况都彻底核实一遍。
所谓的贷款利息，就是申请人找银行借钱所产生的“租赁”这笔钱的费用，作为申请人，当然是希望这个费用越低越好。很多客人在开始房屋贷款申请之前最关心并且最常会问到的问题就是“你们的利率是多少？”如果我是非业内人士的话，我很可能第一个问题也会这样去问，这是很正常，也是完全可以理解的。
但其实每当客人一开始联系我们第一个问题就这样问的时候，我们作为Loan Officer其实是很头疼的。为什么呢？因为利率就像股票一样每天都在变，就长期来说我们还可以根据各项经济指标，国债，物价指数，政府政策等情况来预估一个将来的大概走势，但短期的话就很难预测了。同时贷款利率还受到很多客观因素的影响。在消息掌握不完整的情况下，如果我一开始和您说高了，可能会吓到您。如果我说低了，又担心到时候真正帮您锁定利率Lock Rate的时候情况有变，again每天都在变，无法拿到当初一开始和您说的那个利率，让您失望。所以房屋贷款利率到底会受到什么因素的影响呢？看完这篇文章后相信您今后在申请房屋贷款的时候，对于房贷利率会有更清晰的概念和画面。
1. Loan to Value贷款额度所占房子价值的比重
我们可以换个角度来理解，其实简而言之就是您贷款的额度。这个数字越大，说明您贷款的金额数也就越大，也就意味着银行所需要承担的风险也就越高，所以利率也会越高。举两个例子，今天您要是买一个100万的房子，首付20万，贷款80万。相比于买一个200万的房子，首付120万，贷款80万，后者的利率通常情况下就应该比前一种情况的利率要更低，因为虽然贷款的金额数一样都是80万，但是前者贷款数额所占房子价值的比重要高于后者，银行需要承担更多的风险，自然利率也就越高。如果这个概念理解起来比较复杂的话，您就只需要记住一点： “贷得越多，利率越高。” 看完以后您可能会问：“那么买房子是不是首付越多越好，付最多的首付，贷最少的款，把手上的钱全部All in进去最好？”这就又要引出下一个话题了，如果从投资和现金流的角度来分析的话，其实不见得。在以后的文章中我会和大家分享关于“杠杆”的经验，FYI王健林，李嘉诚or川普这些地产大亨是不会用自己的钱全部砸进去放到一个篮子里的。
2. Credit Report信用报告
相信这个就不用我多说了，信用分数越高，利率越好。对于银行来说，借钱给一个信用记录良好的申请人所需要承担的风险一定会远低于借钱给一个信用记录不佳，有很多晚还记录Late Payments, 欠债记录Delinquency, 破产记录Bankruptcy, 甚至是房产被法拍记录Foreclosure的申请人。这里有两点可以展开来讲：第一，贷款最多能够贷出多少钱，基本和信用分数没有太大关系，主要是看申请人的收入，信用分数更多的是影响您的贷款利率和条件Rates and Terms. 第二，那您肯定会好奇信用分数要多少才是最好？答案是：不一定。如果您一定要我给一个数字，那我就说740分以上吧。为什么呢？这就要综合前面我所提到LTV了，如果您的贷款额度很小，那么信用分数例如700，720，740基本没有差别。但如果您的贷款额度巨大，这个时候您的信用分数就得要很高，才能让银行放心给您高额贷款的同时也给您一个较低的利率，it’s one way or the other. 除此之外，不同的贷款类型和房屋情况，银行有着不同的参考标准。有的时候信用分高一点有帮助，有的时候低20分或30分也没有差别。银行会根据不同的情况加不同的Price Adjustments进去，要根据个案来看，具体情况具体分析，由此可以引入以下两点。
3. Property Type 房子的类型
在美国，仅用住宅地产Residential Properties来说分为Single Family Residence, Attached/Detached Condominium, Town House, and PUD等不同的房屋类型，不同类型的房屋利率会不一样。举个例子，独立屋的利率在通常情况下要比Condo的好，again我只能说通常情况，因为每个申请人和每个房子的情况都不一样，包含太多变量。这是因为Condo有例如像共用墙壁Share Wall，走道Hallway，电梯Elevator，楼梯Stairway和娱乐场地Recreational Area等很多和其他住户共用的Common Area，这样一来银行的Potential Risk会比较多，利率自然也就需要高一些。
4. Occupancy 房屋用途
在申请房屋贷款的时候，银行会问申请者，并且去核实这个房子的用途，是自住屋Primary Residence? 投资屋Investment Property? 还是度假屋Vacation Home? 不同的房屋用途会有不同的利率。通常来说自住房利率会相对低一些，投资房利率会相对高一点，这是因为这个房子您将会出租给银行不认识，不熟悉，不了解的第三方租客，这样的话银行的风险就会变高，自然利率也就会变高一些。您可能好奇会问，那么如果我买一个投资房，可以说成是自住房吗？答案是：不可以！首先，银行会核查您现在名下已经有多少房产，您在哪里工作，家人的一些情况，您的工资单和报税收入等种种消息来全方位验证您说的情况是否真实且合理。其次，房产交易结束后，有时银行会通过各种途径去现场核实情况，看情况是否和当初申请贷款时申请人所陈述的情况一致。最后要说的是，Occupancy Fraud是美国联邦罪，一旦查出问题，银行会要求您一次把房贷全部还清，并且还可能面临刑罚，所以建议各位千万不要以身试法，在美国工作和生活不能有侥幸心理，真的不值得。
看完这篇文章后相信您对贷款利率有了更清晰和更明朗的了解。同时还要提醒您的是，利率是跟着市场走的，每一个Lender在同一时间其实都差不多。例如像2020年因为疫情的影响美联储US Reserve大幅降息，目的是为了能够刺激消费从而稳住经济，所以整个市场利率都非常好。贷款利率货比三家是人之常情，但是不要过度的把时间和精力放在这里，意义不大。每人每天每套房子情况都不一样，哪怕同一个申请人和同一套房子，今天和明天的利率也会不一样。特别是对于要买房Purchase Home的申请人来说，最近这一两年来美国房地产市场已经到了疯狂火爆不按常理出牌的程度，卖家提出的条件往往都很苛刻，在Lenders都差不多的情况下，建议更是不要把过多的时间和精力纠结在利率上面，时间一分一秒都耽误不起。找一位专业有能力，诚信，负责任的Loan Officer评估您的贷款条件，Structure好您贷款申请的角度和策略，最后扎扎实实的帮您把款带下来，买到您的Dream Home，这才是王道。
我是Leon Hui, 毕业于UCLA数学和经济系，作为Mortgage Loan Officer就职于ACG Funding Inc. 无论您是自住还是投资，无论您是首次购房者，升级房主，还是房地产投资人，我都会为您提供适合您的贷款方案以满足您的需求和目标。通过专业的技能和丰富的经验，让您买得舒心，买得安心，买得放心。
如果您有任何关于房屋贷款的问题，请与我联系951-329-0236
